Alquilar tu casa por Airbnb o Booking puede generar ingresos adicionales, pero también implica obligaciones fiscales, turísticas, administrativas y, en algunos casos, laborales.
No basta con publicar unas fotografías, indicar el precio por noche y esperar las reservas. Antes de alquilar tu casa por Airbnb o Booking debes comprobar si la normativa autonómica y municipal permite destinar el inmueble a alojamiento turístico.
También debes revisar los estatutos de la comunidad de propietarios, solicitar las autorizaciones necesarias, registrar a los huéspedes y declarar correctamente todos los ingresos obtenidos.
Desde el punto de vista fiscal, alquilar tu casa por Airbnb o Booking puede tributar como rendimiento del capital inmobiliario o como actividad económica. La diferencia depende, entre otros factores, de los servicios ofrecidos y de la organización utilizada para gestionar el alojamiento.
En este artículo explicamos qué pasa al alquilar tu casa por Airbnb o Booking, qué impuestos debes pagar, qué gastos puedes deducir y qué información pueden comunicar las plataformas a Hacienda.
Contenido actualizado el 8 de septiembre de 2026. La regulación turística depende en gran medida de cada comunidad autónoma y ayuntamiento, por lo que debe comprobarse la normativa correspondiente a la ubicación del inmueble.
Qué se considera alquiler turístico
Antes de alquilar tu casa por Airbnb o Booking hay que determinar si la operación se considera un alquiler turístico, un arrendamiento de temporada o un servicio de hospedaje.
Con carácter general, el alquiler turístico consiste en ceder temporalmente una vivienda amueblada y equipada para su uso inmediato, normalmente mediante canales de promoción turística y por periodos reducidos.
La calificación concreta dependerá de la normativa de cada comunidad autónoma.
No todos los alquileres de corta duración son necesariamente turísticos. Puede existir un arrendamiento de temporada por:
- Estudios.
- Trabajo temporal.
- Tratamiento médico.
- Desplazamiento profesional.
- Realización de obras en la vivienda habitual.
- Necesidades familiares transitorias.
- Otros motivos distintos de las vacaciones.
La finalidad real del contrato es importante. Utilizar la denominación “alquiler de temporada” no evita la normativa turística si el inmueble se ofrece realmente como alojamiento vacacional.
Qué debes comprobar antes de alquilar tu casa por Airbnb o Booking
Antes de alquilar tu casa por Airbnb o Booking conviene realizar una revisión legal completa.
Debes comprobar:
- Normativa turística autonómica.
- Planeamiento y normativa municipal.
- Compatibilidad urbanística.
- Estatutos de la comunidad de propietarios.
- Acuerdos adoptados por la comunidad.
- Licencia, autorización o declaración responsable.
- Requisitos de habitabilidad.
- Límites de ocupación.
- Seguro obligatorio.
- Registro de viajeros.
- Obligaciones tributarias.
- Número identificativo exigible para anunciar la vivienda.
- Normas de protección de consumidores.
Que Airbnb o Booking permita crear un anuncio no significa que el alquiler sea legal.
Las plataformas actúan como intermediarias y pueden solicitar datos o números de registro, pero el propietario continúa siendo responsable de cumplir la normativa.
Autorización de la comunidad de propietarios
Uno de los primeros pasos para alquilar tu casa por Airbnb o Booking consiste en revisar la situación de la comunidad de propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario que quiera iniciar una actividad de alquiler turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad.
El acuerdo para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La comunidad también puede establecer cuotas especiales o incrementar hasta un 20 % la participación en los gastos comunes correspondiente a la vivienda turística.
Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. Además, existe un régimen específico para quienes ya ejercían legalmente la actividad antes de la entrada en vigor de la reforma. Puede consultarse la regulación en la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, antes de alquilar tu casa por Airbnb o Booking debes solicitar al administrador o presidente:
- Estatutos.
- Título constitutivo.
- Certificados de acuerdos.
- Actas recientes.
- Confirmación de posibles prohibiciones.
- Información sobre cuotas especiales.
Qué ocurre si la comunidad no autoriza el alquiler
Si comienzas a alquilar tu casa por Airbnb o Booking sin la aprobación necesaria, el presidente puede requerirte el cese inmediato de la actividad.
Si continúas, la comunidad podría iniciar acciones judiciales.
Además, los estatutos pueden contener prohibiciones o limitaciones que afecten al uso turístico del inmueble.
La existencia de una licencia autonómica no resuelve automáticamente un conflicto con la comunidad. Deben cumplirse tanto la normativa administrativa como las reglas de propiedad horizontal.
Antes de realizar inversiones para alquilar tu casa por Airbnb o Booking conviene obtener una respuesta clara y documentada.
Licencia turística o declaración responsable
Las comunidades autónomas regulan las viviendas de uso turístico y establecen sus propios procedimientos.
Según la ubicación, para alquilar tu casa por Airbnb o Booking puede ser necesario:
- Obtener una licencia.
- Presentar una declaración responsable.
- Inscribir la vivienda en un registro turístico.
- Conseguir un informe de compatibilidad urbanística.
- Aportar una cédula de habitabilidad.
- Contratar un seguro de responsabilidad civil.
- Colocar una placa identificativa.
- Disponer de hojas de reclamaciones.
- Facilitar un teléfono de atención.
- Cumplir límites de ocupación.
- Acreditar equipamiento mínimo.
- Comunicar periodos de actividad.
El procedimiento de una comunidad autónoma no debe aplicarse automáticamente a otra.
Algunas ciudades han aprobado zonas, límites o suspensiones para nuevas viviendas turísticas. Por ello, alquilar tu casa por Airbnb o Booking puede estar permitido en un municipio y restringido en otro.
Registro de alquileres de corta duración
Desde 2025 se implantó un sistema estatal de registro y una Ventanilla Única Digital para los alquileres de corta duración anunciados en plataformas.
Sin embargo, durante 2026 el Tribunal Supremo anuló diversos preceptos del Real Decreto 1312/2024 al considerar que el Estado había invadido competencias autonómicas. Entre las disposiciones anuladas se encuentran partes esenciales del procedimiento estatal de registro, mientras que la coordinación digital y las competencias autonómicas mantienen relevancia. Información del Poder Judicial sobre la sentencia
Por tanto, en septiembre de 2026 no conviene utilizar guías antiguas que presenten el sistema original como si continuara intacto.
Antes de alquilar tu casa por Airbnb o Booking debes comprobar:
- Qué registro turístico autonómico resulta aplicable.
- Qué identificador exige actualmente la plataforma.
- Si existe un procedimiento autonómico o local adicional.
- Cómo afectan las sentencias a tu solicitud anterior.
- Si el anuncio necesita mostrar un número específico.
- Qué documentación debes renovar.
La normativa en esta materia está experimentando cambios importantes y debe revisarse según la comunidad autónoma.
Registro de huéspedes
Alquilar tu casa por Airbnb o Booking también puede obligarte a registrar y comunicar los datos de las personas alojadas.
Las actividades de hospedaje están sujetas a obligaciones de registro documental e información.
El propietario o gestor debe utilizar el sistema habilitado y cumplir las reglas relativas a:
- Alta del establecimiento.
- Registro de huéspedes.
- Partes de entrada.
- Comunicación de datos.
- Conservación de la documentación.
- Protección de la información personal.
- Atención de requerimientos.
El Ministerio del Interior centraliza la información mediante la plataforma SES.HOSPEDAJES. Puede consultarse la información oficial sobre hospedajes y registro de viajeros.
Airbnb o Booking puede disponer de información sobre la reserva, pero eso no significa necesariamente que la plataforma cumpla por el anfitrión todas sus obligaciones de registro.
Cómo tributa alquilar tu casa por Airbnb o Booking
El tratamiento en el IRPF depende de cómo se gestione el alojamiento.
Con carácter general, alquilar tu casa por Airbnb o Booking sin prestar servicios propios de la industria hotelera genera rendimientos del capital inmobiliario.
En cambio, puede existir una actividad económica cuando:
- Se prestan servicios propios de establecimientos hoteleros.
- Se dispone al menos de una persona contratada laboralmente a jornada completa para gestionar los alquileres.
- La organización y las prestaciones superan la mera cesión del inmueble.
La Agencia Tributaria diferencia expresamente el simple alquiler turístico de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. Tributación de apartamentos turísticos según la Agencia Tributaria
Rendimiento del capital inmobiliario
Cuando te limitas a alquilar tu casa por Airbnb o Booking y no ofreces servicios hoteleros, los ingresos suelen declararse como rendimientos del capital inmobiliario.
El cálculo general es:
Rendimiento neto = Ingresos íntegros − Gastos fiscalmente deducibles
Los ingresos deben declararse por su importe íntegro, sin limitarse a la transferencia neta recibida desde la plataforma.
Por ejemplo, si el huésped paga 1.000 euros y la plataforma descuenta 150 euros:
- Ingreso íntegro: 1.000 euros.
- Comisión: 150 euros.
- Importe transferido: 850 euros.
No debe declararse únicamente el ingreso bancario de 850 euros. La comisión se registra separadamente como gasto cuando cumple los requisitos de deducibilidad.
Cuándo se considera actividad económica
Alquilar tu casa por Airbnb o Booking puede considerarse actividad económica si se prestan servicios propios de la industria hotelera.
La Agencia Tributaria incluye entre estos servicios:
- Recepción y atención permanente y continuada en un espacio destinado a ello.
- Limpieza periódica durante la estancia.
- Cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia.
- Lavandería.
- Custodia de equipajes.
- Reservas.
- Prensa.
- Restauración y alimentación.
- Otros servicios semejantes.
También se considera actividad económica el arrendamiento de inmuebles cuando para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Esta calificación puede afectar al IRPF, al IVA, al IAE, a los libros registro y a las obligaciones censales.
Servicios que no se consideran hoteleros
No todo servicio ofrecido al alquilar tu casa por Airbnb o Booking convierte el alquiler en una actividad de hospedaje.
La Agencia Tributaria no considera servicios propios de la industria hotelera:
- La limpieza realizada únicamente antes de la entrada y después de la salida.
- El cambio de ropa de cama solo al inicio y al final.
- La limpieza de portales, escaleras y ascensores.
- El mantenimiento de zonas comunes.
- Las reparaciones ocasionales de fontanería.
- La asistencia técnica para averías.
- La reparación de electrodomésticos.
- El mantenimiento de persianas o cerraduras.
Estas actuaciones son compatibles con un alquiler turístico calificado como rendimiento del capital inmobiliario.
Qué ingresos debes declarar
Si decides alquilar tu casa por Airbnb o Booking debes declarar todos los ingresos obtenidos.
Pueden incluir:
- Precio del alojamiento.
- Suplementos por huéspedes.
- Gastos de limpieza cobrados al cliente.
- Recargos por mascotas.
- Cobros por entrada anticipada.
- Cobros por salida tardía.
- Importes por servicios adicionales.
- Penalizaciones cobradas.
- Cantidades retenidas de una fianza por daños.
- Compensaciones recibidas.
- Pagos directos del huésped.
Debe distinguirse entre las cantidades cobradas en nombre propio y los importes que simplemente se reciben como depósito reembolsable.
La documentación de Airbnb o Booking debe compararse con los movimientos bancarios y con el calendario real de reservas.
Gastos deducibles al alquilar tu casa por Airbnb o Booking
Alquilar tu casa por Airbnb o Booking permite deducir determinados gastos relacionados con la obtención de los ingresos.
Entre ellos pueden encontrarse:
- Comisión de Airbnb o Booking.
- Intereses de la financiación utilizada para adquirir o mejorar la vivienda.
- Gastos de reparación y conservación.
- IBI.
- Tasa de basuras.
- Cuotas de la comunidad.
- Seguro del inmueble.
- Suministros pagados por el propietario.
- Honorarios de gestión.
- Publicidad.
- Limpieza.
- Lavandería.
- Servicios profesionales.
- Amortización del inmueble.
- Amortización de muebles y electrodomésticos.
- Gastos jurídicos.
- Servicios de mantenimiento.
- Tributos no sancionadores relacionados con el inmueble.
Cada gasto debe estar justificado mediante factura o documento válido y encontrarse relacionado con el alquiler.
Gastos que no puedes deducir automáticamente
No todos los pagos relacionados con la vivienda son deducibles.
Al alquilar tu casa por Airbnb o Booking debes tener precaución con:
- El importe principal de la hipoteca.
- Reformas que constituyen mejoras.
- Muebles que deben amortizarse.
- Gastos personales.
- Sanciones.
- Multas.
- Gastos sin justificante.
- Importes correspondientes a días de uso privado.
- Reparaciones de otra vivienda.
- Servicios pagados por el huésped directamente.
- Gastos desproporcionados o no relacionados.
La devolución del capital de una hipoteca no constituye un gasto deducible. Los intereses pueden recibir un tratamiento distinto cuando cumplen los requisitos.
Reparación y mejora no son lo mismo
Al alquilar tu casa por Airbnb o Booking es importante diferenciar las reparaciones de las mejoras.
Una reparación busca mantener el inmueble en condiciones de uso, por ejemplo:
- Pintar paredes deterioradas.
- Reparar una avería.
- Sustituir una cerradura rota.
- Arreglar una instalación existente.
- Reparar un electrodoméstico.
Una mejora aumenta la capacidad, habitabilidad o valor del inmueble, por ejemplo:
- Construir una nueva habitación.
- Realizar una ampliación.
- Instalar un equipamiento que antes no existía.
- Reformar integralmente para elevar las prestaciones.
Las mejoras no suelen deducirse íntegramente como gasto inmediato. Se incorporan al valor del inmueble y se recuperan mediante amortización.
Gastos proporcionales a los días alquilados
Cuando utilizas personalmente la vivienda durante parte del año y decides alquilar tu casa por Airbnb o Booking durante determinados periodos, muchos gastos deben distribuirse proporcionalmente.
Por ejemplo, si la vivienda ha estado alquilada 120 días, determinados gastos anuales solo pueden imputarse al periodo alquilado.
La fórmula orientativa sería:
Gasto anual × Días alquilados ÷ 365
No todos los gastos se distribuyen necesariamente de la misma manera. Los gastos producidos exclusivamente durante una reserva pueden relacionarse directamente con ese alquiler.
Un servicio de limpieza realizado después de la salida de un huésped puede estar completamente vinculado a la obtención de ingresos.
Imputación de renta por los días no alquilados
Si el inmueble permanece a disposición del propietario durante parte del año, puede existir una imputación de renta inmobiliaria por esos días.
Al alquilar tu casa por Airbnb o Booking deben distinguirse:
- Días efectivamente alquilados.
- Días utilizados personalmente.
- Días disponibles para el propietario.
- Periodos en los que el inmueble no puede utilizarse por causas acreditadas.
- Periodos de obras o situaciones especiales.
La mera publicación de un anuncio durante todo el año no significa necesariamente que todos los días puedan considerarse alquilados.
Hacienda puede exigir que se diferencien los periodos de alquiler efectivo y los días a disposición del propietario.
La reducción del alquiler de vivienda habitual
Los rendimientos positivos derivados de determinados arrendamientos destinados a vivienda habitual pueden beneficiarse de reducciones en el IRPF.
Sin embargo, esta reducción no se aplica al alquiler turístico porque su finalidad es cubrir una necesidad temporal y no la residencia permanente del inquilino.
Por tanto, al alquilar tu casa por Airbnb o Booking no debe aplicarse automáticamente la reducción prevista para el alquiler de vivienda habitual.
La Agencia Tributaria indica expresamente que la reducción del alquiler de vivienda no resulta aplicable a los alquileres turísticos. Reducción por arrendamiento de viviendas en la Agencia Tributaria
Ejemplo de tributación en el IRPF
Una persona decide alquilar tu casa por Airbnb o Booking durante 100 días al año y obtiene:
- Ingresos brutos: 15.000 euros.
- Comisión de plataformas: 2.000 euros.
- Limpieza y lavandería: 1.500 euros.
- Gastos anuales proporcionales: 1.200 euros.
- Amortización deducible correspondiente: 1.800 euros.
El rendimiento neto orientativo sería:
15.000 − 2.000 − 1.500 − 1.200 − 1.800 = 8.500 euros
Estos 8.500 euros se integrarían en el IRPF según la calificación aplicable.
Además, por los días en los que la vivienda haya estado a disposición del propietario podría existir una imputación de renta inmobiliaria.
Este ejemplo es orientativo. La deducción de cada gasto debe analizarse individualmente.
IVA al alquilar tu casa por Airbnb o Booking
El IVA depende de los servicios ofrecidos.
Si te limitas a alquilar tu casa por Airbnb o Booking sin prestar servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento turístico se encuentra generalmente exento de IVA.
En ese caso:
- No se repercute IVA al huésped por el alquiler.
- El propietario no puede deducir automáticamente el IVA soportado asociado a la operación exenta.
- Deben revisarse las obligaciones censales y formales aplicables.
Si se ofrecen servicios propios de la industria hotelera, el alojamiento queda sujeto y no exento de IVA, aplicándose normalmente el tipo reducido del 10 %.
La Agencia Tributaria explica esta diferencia en su información sobre el IVA del alquiler de apartamentos turísticos.
Ejemplo de alquiler exento de IVA
Un propietario entrega la vivienda limpia, facilita ropa de cama al inicio y proporciona un teléfono para avisar en caso de avería.
Durante la estancia no realiza limpieza periódica, no cambia las sábanas y no ofrece recepción, alimentación ni otros servicios hoteleros.
En este caso, alquilar tu casa por Airbnb o Booking se consideraría generalmente un arrendamiento turístico exento de IVA.
La limpieza inicial y final no transforma por sí sola el alquiler en un servicio hotelero.
Ejemplo de alquiler sujeto a IVA
Un propietario ofrece:
- Recepción continuada.
- Limpieza cada dos días.
- Cambio periódico de sábanas.
- Desayuno.
- Lavandería.
- Custodia de maletas.
En este caso, alquilar tu casa por Airbnb o Booking puede calificarse como una prestación de hospedaje sujeta a IVA.
El propietario deberá revisar:
- Alta censal.
- Emisión de facturas.
- Modelo 303.
- Libros registro de IVA.
- Tipo aplicable.
- Deducción del IVA soportado.
- Resumen anual cuando proceda.
Comisiones de Airbnb y Booking
Las comisiones cobradas por la plataforma merecen una revisión independiente.
Si la entidad que factura la comisión está establecida en otro país de la Unión Europea, puede existir una prestación intracomunitaria de servicios con inversión del sujeto pasivo.
Esto puede obligar al propietario a:
- Solicitar el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios.
- Disponer de NIF-IVA.
- Autorregistrar el IVA.
- Incluir la operación en el modelo 303.
- Presentar el modelo 349 cuando proceda.
- Conservar la factura de la plataforma.
Esta obligación puede existir incluso cuando el alquiler turístico esté exento de IVA.
Antes de alquilar tu casa por Airbnb o Booking debes comprobar qué entidad concreta emite las facturas de comisiones y desde qué país lo hace.
Alta en Hacienda
Alquilar tu casa por Airbnb o Booking puede exigir la presentación del modelo 036 cuando exista una actividad económica, obligaciones de IVA, operaciones intracomunitarias u otras circunstancias censales.
Desde febrero de 2025 ya no existe el modelo 037 simplificado.
El propietario debe comunicar, cuando corresponda:
- Actividad desarrollada.
- Epígrafe del IAE.
- Obligaciones de IVA.
- Operaciones intracomunitarias.
- Local afecto.
- Fecha de inicio.
- Modificaciones.
- Cese.
No todas las personas que obtienen rendimientos del capital inmobiliario deben darse de alta como empresarios de la misma forma. Debe analizarse el servicio concreto.
Impuesto sobre Actividades Económicas
La clasificación en el IAE dependerá de si existe un simple arrendamiento o una actividad de hospedaje.
Las personas físicas están exentas del pago de la cuota del IAE, aunque puede resultar necesario comunicar la actividad cuando corresponda.
Las entidades con una cifra de negocios inferior al límite legal también pueden estar exentas de pago.
Al alquilar tu casa por Airbnb o Booking, estar exento de pagar el IAE no significa quedar exento de todas las obligaciones censales o tributarias.
¿Hay que darse de alta como autónomo?
No existe una respuesta automática aplicable a todos los propietarios.
Para determinar si alquilar tu casa por Airbnb o Booking exige el alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos deben valorarse:
- Habitualidad.
- Servicios ofrecidos.
- Organización de la actividad.
- Volumen de alojamientos.
- Dedicación personal.
- Personal contratado.
- Existencia de una estructura empresarial.
- Criterios de la Seguridad Social.
El simple rendimiento del capital inmobiliario no equivale automáticamente a una actividad por cuenta propia. Sin embargo, ofrecer servicios hoteleros o gestionar profesionalmente varios alojamientos puede modificar la situación.
No debe utilizarse el salario mínimo como una frontera automática para decidir si existe obligación de alta.
Qué información comunica Airbnb o Booking a Hacienda
Alquilar tu casa por Airbnb o Booking deja un amplio registro digital de las operaciones.
La normativa DAC7 obliga a determinados operadores de plataformas a recopilar y comunicar información sobre los vendedores o arrendadores.
La información puede incluir:
- Nombre y apellidos.
- Domicilio.
- NIF.
- Fecha de nacimiento.
- Cuenta financiera.
- Titular de la cuenta.
- Importe de las operaciones por trimestre.
- Número de reservas.
- Comisiones cobradas.
- Dirección del inmueble.
- Referencia catastral.
- Número de días alquilados.
- País de residencia.
Las plataformas también deben solicitar al propietario información para cumplir sus procedimientos de identificación y diligencia debida.
La Agencia Tributaria recoge los datos comunicados en sus preguntas frecuentes sobre DAC7.
DAC7 no crea un nuevo impuesto
DAC7 no establece un impuesto específico por alquilar tu casa por Airbnb o Booking.
Su finalidad es facilitar el intercambio de información entre las plataformas y las administraciones tributarias.
El propietario continúa tributando conforme a las obligaciones que ya resultaban aplicables.
No debe confundirse:
- Que la plataforma comunique información.
- Que la renta esté sujeta a impuestos.
- Que exista una obligación de alta.
- Que el alquiler esté sujeto o exento de IVA.
- Que la vivienda disponga de autorización turística.
La información comunicada por la plataforma puede compararse con la declaración del propietario.
El antiguo modelo 179
Durante varios ejercicios, las plataformas y otros intermediarios podían estar obligados a presentar el modelo 179 sobre cesión de viviendas con fines turísticos.
La propia Agencia Tributaria indica que este modelo ya no está vigente para 2024 y ejercicios posteriores.
La comunicación de información se articula actualmente mediante el marco correspondiente a DAC7 y el modelo 238 para los operadores obligados.
El propietario que decide alquilar tu casa por Airbnb o Booking no presenta el modelo 238 simplemente por ser anfitrión. La obligación informativa corresponde al operador de plataforma cuando reúne las condiciones legales.
Esto no elimina la obligación del propietario de declarar sus rendimientos.
Facturas a los huéspedes
Al alquilar tu casa por Airbnb o Booking puede existir obligación de emitir una factura.
Debe diferenciarse entre:
- Factura emitida por el propietario al huésped.
- Factura de comisión emitida por la plataforma.
- Recibo de reserva.
- Justificante de pago.
- Liquidación de la plataforma.
La reserva de Airbnb o Booking no siempre sustituye a la factura fiscal del alojamiento.
Cuando exista obligación de facturar, el documento deberá incluir los datos exigidos:
- Número.
- Fecha.
- Identificación del emisor.
- Identificación del cliente cuando corresponda.
- Descripción.
- Base.
- IVA si resulta aplicable.
- Importe total.
- Menciones de exención cuando procedan.
Tributación si el propietario no reside en España
Si una persona no residente decide alquilar tu casa por Airbnb o Booking y el inmueble está situado en España, los ingresos pueden quedar sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
La declaración suele realizarse mediante el modelo 210.
El tratamiento de los gastos depende, entre otros factores, del país de residencia del propietario y de la normativa aplicable.
También deben analizarse:
- Convenio para evitar la doble imposición.
- Residencia fiscal.
- Existencia de establecimiento permanente.
- Periodos no alquilados.
- Representante.
- IVA.
- Obligaciones censales.
Tener una cuenta bancaria extranjera o cobrar fuera de España no impide la tributación del inmueble situado en territorio español.
Vivienda propiedad de varios titulares
Cuando la vivienda pertenece a varias personas, los ingresos y gastos deben distribuirse según el porcentaje de titularidad correspondiente.
Por ejemplo, si dos propietarios tienen un 50 % cada uno, normalmente cada uno declarará la mitad del rendimiento.
Antes de alquilar tu casa por Airbnb o Booking con varios propietarios conviene acordar:
- Quién gestiona el anuncio.
- En qué cuenta se recibe el dinero.
- Cómo se distribuyen los ingresos.
- Quién paga los gastos.
- Quién emite las facturas.
- Cómo se conserva la documentación.
- Qué porcentaje corresponde a cada titular.
Que la plataforma pague todo a una única cuenta no convierte a esa persona en propietaria del 100 % de los rendimientos.
Vivienda habitual alquilada durante las vacaciones
También puedes alquilar tu casa por Airbnb o Booking durante periodos en los que no la utilizas.
Sin embargo, esta decisión puede tener consecuencias sobre:
- Deducciones autonómicas.
- Consideración de vivienda habitual.
- Seguros.
- Hipoteca.
- Comunidad de propietarios.
- Licencia turística.
- Empadronamiento.
- Ayudas públicas.
- Fiscalidad de los días alquilados.
- Imputación por los periodos restantes.
El hecho de alquilarla únicamente unas semanas no excluye automáticamente las obligaciones turísticas o fiscales.
Vivienda hipotecada
Una vivienda hipotecada puede alquilarse si el contrato y las condiciones legales lo permiten, pero deben revisarse:
- Escritura del préstamo.
- Posibles cláusulas.
- Seguro vinculado.
- Comunicación a la aseguradora.
- Cobertura de uso turístico.
- Responsabilidades por daños.
- Intereses deducibles.
- Limitaciones administrativas.
Al alquilar tu casa por Airbnb o Booking no es recomendable confiar exclusivamente en un seguro ordinario de hogar, porque puede excluir actividades turísticas o estancias remuneradas.
Seguro de responsabilidad civil
Muchas normativas autonómicas exigen disponer de un seguro de responsabilidad civil.
Aunque no sea obligatorio en todos los casos, resulta recomendable para alquilar tu casa por Airbnb o Booking.
La póliza debe revisarse para comprobar:
- Daños a huéspedes.
- Daños a terceros.
- Daños en zonas comunes.
- Robo.
- Incendio.
- Daños por agua.
- Responsabilidad del propietario.
- Actividad turística.
- Límites de indemnización.
- Franquicias.
- Exclusiones.
La cobertura ofrecida por la plataforma no siempre sustituye a una póliza propia.
Obligaciones con los consumidores
Los huéspedes actúan normalmente como consumidores.
Al alquilar tu casa por Airbnb o Booking debes facilitar información clara sobre:
- Precio total.
- Impuestos.
- Gastos de limpieza.
- Fianzas.
- Política de cancelación.
- Horario de entrada y salida.
- Servicios incluidos.
- Capacidad máxima.
- Normas internas.
- Accesibilidad.
- Atención de reclamaciones.
- Identidad del responsable.
No deben ocultarse gastos obligatorios hasta la fase final de la reserva.
También puede ser necesario disponer de hojas de reclamaciones y cartelería conforme a la normativa autonómica.
Protección de datos
Para gestionar una reserva se recopilan datos de huéspedes.
Al alquilar tu casa por Airbnb o Booking debes tratar estos datos únicamente para finalidades legítimas y cumplir la normativa de protección de datos.
Conviene revisar:
- Información de privacidad.
- Conservación de documentos.
- Acceso a copias de identidad.
- Envío de datos al Ministerio del Interior.
- Sistemas de cerraduras inteligentes.
- Cámaras.
- Empresas de limpieza.
- Gestores externos.
- Comunicaciones comerciales.
- Seguridad de la información.
No pueden instalarse cámaras en el interior de las zonas privadas del alojamiento. Cualquier sistema de videovigilancia debe cumplir requisitos estrictos.
Tasa turística
Algunas comunidades autónomas o municipios aplican impuestos o recargos sobre las estancias turísticas.
Al alquilar tu casa por Airbnb o Booking debes comprobar:
- Si existe tasa turística.
- Quién debe cobrarla.
- Si la plataforma la recauda.
- Qué importe corresponde.
- Cómo se declara.
- Qué exenciones existen.
- Qué justificante debe entregarse.
- Qué registros deben conservarse.
No debe asumirse que Airbnb o Booking recauda la tasa en todos los municipios ni en todas las reservas.
Cómo calcular el beneficio real
Para saber si compensa alquilar tu casa por Airbnb o Booking no basta con multiplicar el precio por noche por el número de reservas.
Deben considerarse:
- Comisiones.
- Limpieza.
- Lavandería.
- Suministros.
- Mantenimiento.
- Seguro.
- IBI.
- Comunidad.
- Licencias.
- Gestoría.
- Reparaciones.
- Reposición de muebles.
- Impuestos.
- Periodos sin ocupación.
- Tiempo de gestión.
- Daños.
- Financiación.
La fórmula orientativa sería:
Beneficio antes de impuestos = Ingresos brutos − Gastos asociados
Posteriormente deberá calcularse el efecto del IRPF, IVA o Impuesto sobre Sociedades, según corresponda.
Ejemplo de rentabilidad
Una vivienda obtiene durante el año:
- Ingresos brutos: 24.000 euros.
- Comisión de plataformas: 3.600 euros.
- Limpieza y lavandería: 3.000 euros.
- Suministros proporcionales: 1.200 euros.
- Seguro, comunidad e IBI proporcionales: 1.500 euros.
- Reparaciones: 900 euros.
- Amortización deducible: 2.000 euros.
Rendimiento orientativo:
24.000 − 3.600 − 3.000 − 1.200 − 1.500 − 900 − 2.000 = 11.800 euros
Este resultado no coincide con el dinero recibido en el banco ni con el beneficio después del IRPF.
Antes de alquilar tu casa por Airbnb o Booking conviene preparar una previsión que contemple temporadas bajas e imprevistos.
Sanciones por un alquiler turístico irregular
Alquilar tu casa por Airbnb o Booking sin cumplir los requisitos puede provocar:
- Multas turísticas.
- Retirada del anuncio.
- Suspensión de la actividad.
- Orden de cese.
- Conflictos con la comunidad.
- Regularización del IRPF.
- Liquidaciones de IVA.
- Intereses de demora.
- Sanciones tributarias.
- Problemas con el seguro.
- Reclamaciones de huéspedes.
- Sanciones por no registrar viajeros.
- Sanciones de protección de datos.
Las cuantías dependen de la normativa aplicable y de la gravedad de la infracción.
Eliminar posteriormente el anuncio no impide que la Administración revise los periodos anteriores.
Errores frecuentes al alquilar tu casa por Airbnb o Booking
Pensar que la plataforma tramita la licencia
La creación del anuncio no sustituye las autorizaciones autonómicas o municipales.
No solicitar permiso a la comunidad
Las nuevas actividades turísticas pueden necesitar aprobación expresa.
Declarar solo el importe neto
Debe registrarse el ingreso bruto y la comisión por separado.
Aplicar la reducción del alquiler habitual
El alquiler turístico no satisface una necesidad permanente de vivienda.
No declarar los días sin alquilar
Puede existir imputación de renta por los días a disposición del propietario.
Deducir todos los gastos anuales
Muchos gastos deben prorratearse según los días de alquiler.
Confundir limpieza inicial con servicio hotelero
La limpieza entre huéspedes no convierte por sí sola el alquiler en hospedaje sujeto a IVA.
Ignorar el IVA de la comisión
Una comisión facturada desde otro país puede generar obligaciones intracomunitarias.
No registrar a los huéspedes
La plataforma no sustituye necesariamente la comunicación mediante SES.HOSPEDAJES.
Utilizar información antigua sobre el registro estatal
Las sentencias del Tribunal Supremo de 2026 han modificado el marco aprobado originalmente.
No revisar el seguro
Una póliza de hogar puede excluir el alquiler turístico.
Mezclar los ingresos de varios propietarios
Cada titular debe declarar la parte que le corresponda.
Checklist antes de publicar el alojamiento
Antes de alquilar tu casa por Airbnb o Booking comprueba:
- La actividad está permitida por la comunidad autónoma.
- El ayuntamiento permite el uso turístico.
- Has revisado la compatibilidad urbanística.
- Dispones de la aprobación de la comunidad cuando es necesaria.
- No existe una prohibición estatutaria.
- Has presentado la declaración responsable o solicitado la licencia.
- Dispones del número identificativo vigente que resulte exigible.
- El anuncio muestra los datos obligatorios.
- Tienes un seguro adecuado.
- La vivienda cumple los requisitos de habitabilidad.
- Has revisado el límite de ocupación.
- Dispones de hojas de reclamaciones.
- Has preparado la información de privacidad.
- Puedes registrar a los huéspedes.
- Has revisado el tratamiento en el IRPF.
- Has determinado si el alquiler lleva IVA.
- Has revisado las comisiones extranjeras.
- Guardarás las facturas y justificantes.
- Conoces la tasa turística aplicable.
- Has calculado la rentabilidad real.
Qué documentación debes conservar
Cuando decides alquilar tu casa por Airbnb o Booking conviene conservar:
- Licencias y autorizaciones.
- Declaraciones responsables.
- Certificados de la comunidad.
- Póliza de seguro.
- Informes de reservas.
- Facturas emitidas.
- Facturas de plataformas.
- Facturas de gastos.
- Extractos bancarios.
- Partes de viajeros.
- Contratos.
- Justificantes de tasas.
- Comunicaciones con huéspedes.
- Pruebas de los días alquilados.
- Fotografías de daños.
- Liquidaciones de la plataforma.
- Declaraciones tributarias.
La documentación debe permitir reconstruir la actividad y justificar tanto los ingresos como los gastos.
Conclusión
Alquilar tu casa por Airbnb o Booking puede ser rentable, pero exige una planificación previa.
Antes de publicar la vivienda debes comprobar la normativa autonómica y municipal, la situación de la comunidad de propietarios y las obligaciones de registro turístico.
Desde el punto de vista fiscal, alquilar tu casa por Airbnb o Booking suele generar rendimientos del capital inmobiliario cuando no se prestan servicios hoteleros. Si existe una estructura empresarial o se ofrecen servicios propios del hospedaje, puede calificarse como actividad económica.
El alquiler puede estar exento de IVA cuando se limita a la cesión del inmueble. Si se prestan servicios propios de la industria hotelera, normalmente queda sujeto al 10 %.
También debes declarar los ingresos brutos, separar las comisiones, prorratear determinados gastos y calcular la imputación de renta correspondiente a los días no alquilados.
Airbnb y Booking pueden comunicar a las administraciones fiscales datos sobre los propietarios, las reservas, los importes y los inmuebles. Utilizar una plataforma no convierte los ingresos en anónimos.
En Allges ayudamos a propietarios a revisar las consecuencias de alquilar tu casa por Airbnb o Booking, calcular el rendimiento, gestionar el IVA y cumplir las obligaciones fiscales y contables. Analizar el alojamiento antes de publicarlo permite evitar sanciones y conocer su rentabilidad real.
FAQ´s
¿Necesito una licencia turística?
Depende de la comunidad autónoma y del municipio. Puede exigirse una licencia, declaración responsable, inscripción turística o informe de compatibilidad urbanística.
¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?
Para iniciar una actividad de alquiler turístico puede ser necesaria la aprobación expresa de la comunidad conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cómo se declara el alquiler en el IRPF?
Normalmente se declara como rendimiento del capital inmobiliario si no se prestan servicios hoteleros. Puede considerarse actividad económica en determinados casos.
¿Puedo aplicar la reducción del alquiler de vivienda?
No. La reducción prevista para el alquiler destinado a residencia permanente no se aplica generalmente al alquiler turístico.
¿Debo cobrar IVA?
El alquiler turístico sin servicios hoteleros suele estar exento. Si se prestan servicios propios de un hotel, normalmente se aplica el 10 %.
¿Qué gastos puedo deducir?
Pueden deducirse comisiones, limpieza, reparaciones, seguro, IBI, comunidad, suministros y amortización, siempre que cumplan los requisitos y se imputen correctamente.
¿Puedo deducir todos los gastos del año?
No necesariamente. Si la vivienda solo se alquila durante parte del año, muchos gastos deben distribuirse según los días alquilados.
¿Tengo que declarar el importe que paga el huésped o el que recibo?
Debe partirse del ingreso íntegro. La comisión descontada por la plataforma se registra por separado como gasto cuando sea deducible.
¿Airbnb y Booking informan a Hacienda?
Sí. DAC7 permite que las plataformas comuniquen datos de los arrendadores, las cuentas, los inmuebles, los ingresos y el número de días alquilados.
¿Tengo que registrar a los huéspedes?
Sí, cuando resulte aplicable la normativa de hospedajes. Deben cumplirse las obligaciones documentales y de comunicación mediante el sistema habilitado.
¿Tengo que hacerme autónomo?
Depende de cómo se organice la actividad y de los servicios prestados. El simple alquiler inmobiliario no genera automáticamente la misma obligación que una actividad profesional de hospedaje.
¿Qué pasa con los días en los que no hay huéspedes?
Si la vivienda está a disposición del propietario, puede existir imputación de renta inmobiliaria por esos periodos.
¿Puedo alquilar una sola habitación?
Depende de la normativa autonómica, municipal y de la comunidad de propietarios. Algunas regulaciones permiten alquilar habitaciones y otras establecen limitaciones.
¿Qué pasa si no declaro los ingresos?
Hacienda puede regularizar el IRPF o el IVA, exigir intereses e imponer sanciones. Las plataformas y entidades financieras dejan registros de las operaciones.
