Si tienes un inmueble y tu empresa necesita un espacio para trabajar, alquilar un local a tu propia sociedad puede ser una opción. La operación debe estar documentada y recibir el tratamiento fiscal que corresponda, aunque controles la empresa y seas propietario del inmueble.
La regla habitual es aplicar el 21 % de IVA y que la sociedad practique una retención del 19 %. Además, cuando existe vinculación fiscal, la renta debe ajustarse al valor de mercado. Cada obligación tiene sus requisitos y no conviene resolverlas únicamente mirando quién es el socio.
Para alquilar un local a tu propia sociedad, hay que distinguir tres cuestiones: qué inmueble se cede, quién actúa como arrendador y qué operación se realiza realmente. Esta entrada desarrolla el caso de una persona física residente que arrienda un local comercial a una SL, en territorio común, dentro de la Península o Baleares y bajo el régimen general del IVA.
Inmueble, arrendador y operación: tres comprobaciones diferentes
Antes de alquilar un local a tu propia sociedad, prepara una ficha con estos datos:
| Elemento | Qué debes comprobar | Por qué importa |
|---|---|---|
| Inmueble | Ubicación, superficie y utilización real | Determina qué se arrienda y ayuda a valorar la renta |
| Arrendador | Titularidad, derecho a arrendar y residencia fiscal | Identifica quién factura y declara los ingresos |
| Operación | Cesión del espacio, gastos, servicios y vinculación | Permite calificar el contrato y sus obligaciones |
El porcentaje que posees en la SL no determina qué parte del inmueble puedes arrendar. Tener el 60 % de las participaciones y el 100 % del local son situaciones compatibles: son dos titularidades diferentes.
Si vas a alquilar un local a tu propia sociedad y el inmueble pertenece también a tu cónyuge, existen otros copropietarios o hay un usufructo, revisa previamente quién tiene derecho a ceder su uso y cómo debe instrumentarse la facturación. No atribuyas toda la renta a una persona sin comprobarlo.
El uso del inmueble determina el tratamiento del alquiler
El arrendamiento de locales, oficinas y naves está sujeto y no exento de IVA, con el tipo general del 21 %. La Agencia Tributaria confirma esta regla para los alquileres de locales. sede.agenciatributaria.gob.es
Al alquilar un local a tu propia sociedad, debes describir su destino: oficina administrativa, tienda, taller, almacén o consulta, por ejemplo. El contrato y la actividad desarrollada tienen que ser coherentes.
No basta con que un inmueble figure como vivienda para aplicar la exención correspondiente a un alquiler residencial. Si se cede para utilizarlo como oficina, el análisis debe atender a ese uso. Los arrendamientos destinados a vivienda requieren examinar sus condiciones específicas. Exenciones
También debes delimitar lo que entregas al alquilar un local a tu propia sociedad. Ceder un espacio vacío y ceder un negocio en funcionamiento con sus medios de explotación pueden exigir calificaciones distintas. El ejemplo de esta entrada corresponde al alquiler del inmueble.
Ser un propietario particular no elimina las obligaciones fiscales
Una persona física puede tener la condición de empresario a efectos del IVA por arrendar un inmueble, aunque no desarrolle otra actividad. Por eso, alquilar un local a tu propia sociedad puede obligarte a presentar declaraciones de IVA y emitir facturas.
Esa condición no significa automáticamente que obtengas rendimientos de actividades económicas en el IRPF. La AEAT señala que las rentas de locales son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario; la calificación como actividad económica tiene sus propios requisitos, entre ellos disponer de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa para ordenar la actividad. sede.agenciatributaria.gob.es
Antes de alquilar un local a tu propia sociedad, comprueba el alta o la modificación censal mediante el modelo 036. Si ya estás dado de alta por otra actividad, eso no garantiza que el arrendamiento esté correctamente comunicado.
Para alquilar un local a tu propia sociedad también conviene separar el expediente del propietario y el de la empresa. Cada parte tiene declaraciones, ingresos, gastos y justificantes propios, aunque ambos expedientes los gestione la misma asesoría.
IVA: qué importe debe llevar el 21 %
La base imponible puede incluir más conceptos que la renta. Si repercutes gastos de comunidad, IBI o determinados suministros como parte de la contraprestación, normalmente también se incorporan a la base del IVA. Base imponible
Al alquilar un local a tu propia sociedad, distingue entre un gasto que tú soportas y repercutes al inquilino y un suministro contratado directamente por la sociedad. El titular de la factura y las condiciones del contrato ayudan a aclarar el tratamiento.
Si la renta asciende a 1.500 euros y repercutes otros 100 euros de comunidad, la base será de 1.600 euros. Aplicar el IVA únicamente sobre los 1.500 euros dejaría fuera una parte de la contraprestación.
Para alquilar un local a tu propia sociedad sin errores recurrentes, deja configurados estos conceptos desde la primera factura. Llamar «suplido» a un importe no basta para excluirlo de la base imponible.
¿Puede la sociedad deducir todo el IVA?
Depende de su actividad, de la afectación del local y del cumplimiento de los requisitos de deducción. Una empresa con operaciones que dan derecho a deducir puede encontrarse en una situación distinta de una clínica que presta exclusivamente servicios sanitarios exentos. sede.agenciatributaria.gob.es
Por tanto, alquilar un local a tu propia sociedad exige revisar también el coste para la arrendataria: que el propietario facture IVA no garantiza que la empresa pueda recuperarlo íntegramente.
Retención: quién la ingresa y cómo se calcula
En el supuesto habitual, la sociedad retiene el 19 % de los importes satisfechos al arrendador, excluido el IVA. El artículo 100 del Reglamento del IRPF establece la base y el porcentaje de esta retención. boe.es
Al alquilar un local a tu propia sociedad, la retención reduce la cantidad que recibes por transferencia. La empresa ingresa ese importe en Hacienda a cuenta de tu IRPF; no es un descuento comercial ni un gasto adicional al alquiler.
Los gastos repercutidos que forman parte de las cantidades satisfechas al propietario también deben tenerse en cuenta. En el ejemplo de renta más comunidad, la retención se calcula sobre 1.600 euros, sin sumar el IVA.
La sociedad declara las retenciones mediante el modelo 115 y presenta el resumen anual 180 cuando corresponde. Para alquilar un local a tu propia sociedad, coordina las facturas y los pagos con estas declaraciones. sede.agenciatributaria.gob.es
¿Siempre hay que practicar retención?
Existen excepciones. Por ejemplo, cuando las rentas satisfechas por el mismo arrendatario al mismo arrendador no superan 900 euros anuales, excluido el IVA. El límite es anual, no mensual.
Otra excepción puede acreditarse mediante el certificado de exoneración por IAE, sujeto a sus requisitos. Estar exento de pagar el IAE por ser persona física no equivale, por sí solo, a quedar exonerado de retención. sede.agenciatributaria.gob.es
Si pretendes alquilar un local a tu propia sociedad sin retención, conserva la justificación aplicable y comprueba su vigencia. La condición de socio no es una excepción.
Precio de mercado: cómo justificar un alquiler vinculado
En el IRPF y en el Impuesto sobre Sociedades, las operaciones vinculadas deben valorarse a mercado. La vinculación entre una entidad y su socio exige, por esa relación, una participación igual o superior al 25 %. También existen otros supuestos, como determinadas relaciones con administradores o familiares.
Al alquilar un local a tu propia sociedad, revisa la vinculación completa: tener menos del 25 % no permite descartar cualquier otro supuesto. Las reglas se encuentran en el artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, al que se remite la normativa del IRPF. boe.es
El precio de mercado es el que habrían acordado partes independientes en condiciones comparables. Para alquilar un local a tu propia sociedad, puedes preparar una valoración apoyada en referencias de alquiler con características semejantes.
Qué referencias conviene comparar
Revisa la ubicación, superficie, estado, fachada, accesibilidad, instalaciones, duración del contrato y distribución de gastos. Un local reformado, con escaparate y acceso desde la calle, puede no ser comparable con un sótano de superficie similar.
Si vas a alquilar un local a tu propia sociedad, conserva anuncios fechados, informes de profesionales y, cuando dispongas de ellos, referencias de operaciones efectivamente pactadas. Los anuncios muestran precios solicitados, por lo que conviene valorar su representatividad y explicar los ajustes.
El expediente para alquilar un local a tu propia sociedad debería permitir reconstruir por qué se eligió una cifra concreta. El valor catastral, el valor de referencia o la cuota de tu hipoteca no justifican por sí solos una renta mensual de mercado.
Para alquilar un local a tu propia sociedad, compara también las condiciones económicas completas. Una renta baja a cambio de que el inquilino asuma obras importantes no puede analizarse igual que un alquiler de un espacio acondicionado y listo para utilizarse.
La vinculación también puede afectar a la base del IVA
El IVA tiene sus propias reglas. La sustitución de la contraprestación por el valor de mercado no se produce automáticamente en cualquier alquiler vinculado.
Uno de los supuestos del artículo 79.Cinco de la Ley del IVA aparece cuando el destinatario no tiene derecho a deducir íntegramente y la contraprestación es inferior al valor de mercado. Por eso, alquilar un local a tu propia sociedad por un precio reducido exige especial atención si esta realiza operaciones exentas. boe.es
Qué debe recoger el contrato
Para alquilar un local a tu propia sociedad, documenta al menos:
- Identidad de las partes y representación de la empresa.
- Identificación del inmueble, superficie cedida y destino.
- Duración, renta, vencimientos y sistema de actualización.
- Reparto de comunidad, IBI, suministros, obras y reparaciones.
- Tratamiento del IVA y de la retención aplicable.
- Fianza, garantías y condiciones de finalización.
Si firmas como propietario y como representante de la sociedad, revisa las facultades de representación y los acuerdos o autorizaciones societarios que procedan. En una sociedad unipersonal, el artículo 16 de la Ley de Sociedades de Capital exige documentar los contratos con el socio único, transcribirlos al libro-registro legalizado y referenciarlos individualmente en la memoria anual. boe.es
Al alquilar un local a tu propia sociedad, el contrato, las facturas y los movimientos bancarios deben describir la misma realidad. Los cambios de renta o de gastos asumidos deberían quedar documentados mediante la correspondiente modificación contractual.
Ejemplo de alquiler del socio a su SL
Marta posee el 60 % de una SL y es la única propietaria de un local de 100 metros cuadrados en Madrid. La sociedad lo utilizará íntegramente como oficina y tiene derecho a deducir todo el IVA del alquiler.
Para ilustrar cómo alquilar un local a tu propia sociedad, suponemos una renta de mercado justificada de 1.500 euros mensuales y 100 euros adicionales de comunidad repercutida. Son cifras ficticias para explicar el cálculo, no una valoración del mercado inmobiliario de Madrid.
No concurre ninguna excepción a la retención y la empresa paga las mensualidades en sus vencimientos.
| Concepto mensual | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Renta | Según contrato | 1.500 € |
| Comunidad repercutida | Según justificante y contrato | 100 € |
| Base del IVA y de la retención | 1.500 + 100 | 1.600 € |
| IVA | 1.600 × 21 % | 336 € |
| Total antes de retención | 1.600 + 336 | 1.936 € |
| Retención | 1.600 × 19 % | −304 € |
| Transferencia a Marta | 1.936 − 304 | 1.632 € |
Al alquilar un local a tu propia sociedad, esta separación permite entender adónde va cada importe. La SL transfiere 1.632 euros a Marta y debe ingresar 304 euros en Hacienda. El desembolso total relacionado con esa factura es de 1.936 euros, distribuido entre ambos destinatarios.
Qué declara cada parte
Marta tiene 1.600 euros de ingresos íntegros del alquiler, antes de los gastos fiscalmente deducibles. Los 336 euros de IVA no son un ingreso propio y los 304 euros retenidos son un pago a cuenta de su IRPF.
La SL registra 1.600 euros por el alquiler y los gastos repercutidos, además de 336 euros de IVA soportado deducible bajo las hipótesis del ejemplo. La retención no reduce el gasto ni aumenta el precio pactado.
Para alquilar un local a tu propia sociedad, conviene repetir esta comprobación al preparar las declaraciones: una transferencia de 1.632 euros no significa que esa sea la base del alquiler.
Si las tres mensualidades del trimestre son iguales y están pagadas, las bases suman 4.800 euros, el IVA repercutido 1.008 euros y las retenciones 912 euros. El resultado final del modelo 303 dependerá también de las demás operaciones y deducciones del declarante.
Cómo declara el propietario los ingresos en su IRPF
En un arrendamiento calificado como capital inmobiliario, el propietario calcula el rendimiento partiendo de los ingresos íntegros y restando los gastos deducibles y la amortización que procedan. Debe conservar los justificantes y respetar los requisitos y límites de cada concepto. sede.agenciatributaria.gob.es
Al alquilar un local a tu propia sociedad, no declares únicamente el importe que llega al banco. La retención se consigna como pago a cuenta y no representa el impuesto definitivo.
Además, alquilar un local a tu propia sociedad para su actividad no permite aplicar la reducción prevista para determinados alquileres de vivienda. La AEAT delimita esa reducción a inmuebles destinados a vivienda habitual. sede.agenciatributaria.gob.es
Declaraciones y control de pagos
La organización fiscal para alquilar un local a tu propia sociedad debe asignar cada obligación a quien corresponda:
| Responsable | Comprobación principal |
|---|---|
| Propietario | Alta o modificación en el modelo 036 y emisión de facturas |
| Propietario | Modelo 303 y revisión de la obligación o exoneración del modelo 390 |
| Propietario | Declaración del rendimiento y las retenciones en su IRPF |
| Sociedad | Retenciones, modelo 115 y resumen anual 180 cuando procedan |
| Sociedad | Registro del gasto y revisión del IVA deducible |
| Sociedad | Análisis de las obligaciones sobre operaciones vinculadas |
La exoneración del modelo 390 debe comprobarse según las circunstancias del arrendador y sus restantes actividades. Declaraciones
Si surgen retrasos al alquilar un local a tu propia sociedad, no elimines automáticamente la factura de las declaraciones. En el régimen general, el IVA del alquiler se devenga cuando la renta resulta exigible; la obligación de retener en el IRPF nace, con carácter general, cuando se satisface o abona la renta. Son reglas temporales diferentes. boe.es
¿Hay que presentar el modelo 232?
Al alquilar un local a tu propia sociedad, la existencia de vinculación no obliga por sí sola a presentar el modelo 232. Deben revisarse los importes, el tipo de operaciones y las restantes transacciones vinculadas del ejercicio.
Las instrucciones contemplan, entre otros supuestos, operaciones con la misma persona o entidad vinculada superiores a 250.000 euros. También incluyen una regla para operaciones del mismo tipo y método de valoración que superen el 50 % de la cifra de negocios, con independencia de aquel límite.
Para alquilar un local a tu propia sociedad, distingue además arrendamiento y transmisión: el apartado de operaciones específicas menciona transmisiones de inmuebles, lo que no convierte automáticamente cualquier alquiler en una transmisión. La documentación de precios de transferencia y la obligación informativa tampoco son idénticas. sede.agenciatributaria.gob.es
Documentación para revisar la operación
Antes de alquilar un local a tu propia sociedad, reúne el título que acredita el derecho a arrendar, el contrato, la valoración de mercado, los justificantes de gastos repercutidos y la documentación censal.
Después, incorpora facturas, transferencias, declaraciones y certificados de retenciones. Identifica los documentos por inmueble y periodo para poder seguir una mensualidad desde el contrato hasta su declaración.
Para alquilar un local a tu propia sociedad con un control periódico, comprueba que las actualizaciones de renta se aplican según lo pactado y que no se cargan gastos personales del propietario a la empresa sin justificación.
Al alquilar un local a tu propia sociedad, no utilices la renta como una cifra variable para retirar el dinero disponible cada mes. Si hay préstamos, dividendos o retribuciones del socio, deben identificarse y documentarse según su verdadera naturaleza.
Si necesitas alquilar un local a tu propia sociedad o revisar un contrato existente, en Allges podemos comprobar la titularidad, el precio, las facturas y las obligaciones de cada parte.
FAQ´s
¿El alquiler lleva IVA aunque el propietario sea un particular?
Sí. Al alquilar un local a tu propia sociedad para su actividad, el arrendamiento está normalmente sujeto al 21 % de IVA. Ser persona física no elimina esa obligación.
¿La retención se calcula sobre el total con IVA?
No. Para alquilar un local a tu propia sociedad, la retención general del 19 % se calcula sobre los importes satisfechos al arrendador, excluyendo el IVA e incluyendo los gastos repercutidos que correspondan.
¿Puedo fijar una renta simbólica porque soy socio?
Al alquilar un local a tu propia sociedad en una operación vinculada, debes respetar la valoración de mercado. La relación societaria no justifica por sí sola una renta simbólica.
¿La empresa puede deducir el IVA del alquiler?
Depende de su derecho a deducir y de los requisitos aplicables. Antes de alquilar un local a tu propia sociedad, comprueba si realiza actividades exentas o aplica prorrata, además del uso empresarial del inmueble y la factura.
¿Basta con conservar las transferencias bancarias?
No. Para alquilar un local a tu propia sociedad, necesitas documentar el contrato, justificar la renta y conservar facturas y declaraciones. Las transferencias acreditan pagos, pero no explican por sí solas todas las condiciones de la operación.
